Снимката е илюстративна

BY DEFAULT: 99. Има ли бъдеще за зелените площи в градовете ни или заупокойно за градоустройството
Част първа: Едно решение на КС, което промени баланса „обществено-частно“

Това, което налагаше удължен срок за отчуждаване на терените, предвидени за публично озеленяване на първо място бе, че такова отчуждаване предполагаше неимоверно голяма и практически непоносима за петгодишен период финансова тежест за общините, тъй като имотите се оценяваха – продължават  да се оценяват и сега – като  градски имоти с възможност за застрояване. Към терените, предвидени в действащите планове за зелени площи ( тук са основно възстановените имоти в съществуващи паркове и градини – само в Южния парк в изградената му част са над 200 декара), трябваше да се прибавят и терените в жилищните комплекси. Там желанието на собствениците на възстановените като земеделска земя имоти бе да ги застроят, което създаваше – продължава и да създава – напрежение  и граждански протести особено сред живеещите в тези комплекси.

Сформираха се много неправителствени организации и граждански сдружения за защита на зелените площи. По смисъла на ЗУТ обаче преобладаващата част от вътрешно кварталните пространства (където са най-масовите конфликти), бяха отредени според действащите тогава устройствени планове за парцели за ОЖС – обществено  и жилищно строителство, т.е. с възможност за застрояване, а не за озеленяване и не само не можеше да се стартира веднага процедура по отчуждаване, но и даваше законно основание на собствениците да искат да процедират частични изменения с цел да строят.

Това бе причината да започнем ускорено разработване на цялостни планове за жилищните комплекси, понеже единствено така можеше да се докаже обществен интерес от определянето на вътрешно кварталните пространства като зелени площи за обществено ползване. В тези планове сравнително малка част от възстановени имоти, за които не можеше да се докаже подобен публичен интерес,  бяха предвидени за строителство, без да се засягат интересите на живеещите и като се спазват правилата и нормативите за застрояване.

За сравнително кратък период плановете бяха изработени, разгледани на множество обществени обсъждания – истински, емоционални, с много освирквания, недоволства и протести, и одобрени от Столичен общински съвет.

Според представите ми по онова време, петнадесет години бяха достатъчно дълъг период за решаването на проблема с отчуждаването на имотите, предвидени по цялостните планове за озеленяване.

Уви, оказа се, че тотално съм бил в грешка

Например от одобряването на цялостните планове на ж.к. Младост – одобрени  2009 г., изминаха повече от 11 години, а от десетките хиляди квадратни метра частни терени, предвидени за зелени площи, не е отчужден нито един. Същата е ситуацията с ж.к. Люлин /2012 г./, ж.к. Връбница-1 /2015 г./, ж.к. Връбница-2 /2015 г./, ж.к. Обеля-1 /2012 г./, ж.к. Дианабад /2015 г./, ж.к. Надежда /2015 г./, ж.к. Толстой /2013 г./ и т.н..

А в решението на Конституционния съд изрично е записано:

„липсата на добра организация и кординация от страна на отделните държавни и общински органи и служби не може да бъде оправдание за нарушаване на конституционните права на собствениците…“!!!

Но вместо усилията да се насочат към отчуждаване на предвидените за озеленяване многобройни частни имоти във вътрешно квартални пространства, върху детски и спортни площадки и благоустроени зелени площи, те се насочиха да се попречи на малкото възможни за застрояване според плана имоти. Организираха се протести, като някои направиха – продължават  да правят и сега политическа кариера върху гърба на тези протести. Общината положи неимоверни усилия за обезщетяване на собствениците на такива имоти с общински терени. Сега, с това решение на Конституционния съд, е много вероятно (а аз бих казал на практика сигурно) собствениците на предвидени за зелени площи имоти, сроковете за отчуждаване на които са изтекли при отмяната на удължения период по ал.1 на чл. 208, да поискат ново градоустройствено решение – естествено  с частично изменение, с което да им се даде възможност да строят.

Преди години често казвах на колеги, когато ми внасяха такива изменения, че може да е законно, но не е морално.

За съжаление моралът в градоустройството не е законова категория

И съдът, като спазва закона, ще отсъди в полза на собствениците. Защото в рамките само на един квартал трудно ще се докаже обществената полза от зелени площи, а нормите за отстояние, плътност и Кинт в повечето случаи може да се спазят. И за какъв обществен интерес говорим, щом повече от толкова години въпросните имоти все още не са отчуждени.

А тези, които искаха всички частни имоти в комплексите да се третират като зелени площи, ще трябва сега да поискат (може би) нов Девети септември и възстановяване на „общонародната собственост“….

Впрочем трябва да отбележим, че Решението на КС не създава проблема, а просто го оголва болезнено

Лично аз съм много разочарован, че огромните усилия, които положихме да направим цялостните планове, като да защитим максимално зелените площи в комплексите, има опасност да се обезсмислят изцяло.

Съвсем различен е случаят с отмяната на чл. 215, ал. 6. Логиката за въвеждането му бе, че Общият устройствен план няма пряко въздействие върху собствеността на имотите. Тълкуването на Конституционния съд е, че това не е така и ОУП пряко ограничава правата на собствениците и те следва да имат осигуреното от Конституцията право на съдебен контрол. В становището на съда е записано като мотив за противоконституционност, че съществува неравнопоставеност между държавата и частните собственици, тъй като областният управител има право да върне решението на общинския съвет за ново обсъждане или да го оспори пред съответния административен съд. Записано е също така, че „това правомощие на областния управител е в защита на държавния интерес, като в същото време възможността за защита на личния интерес на гражданите е отнета“.

Много странно е, че съдът е пропуснал, че правомощията на областния управител са да осъществява контрол по законосъобразността на решенията на общинския съвет (чл. 31, ал. 1, т. 5 от Закона за администрацията), а предвижданията в ОУП за статута на имотите на гражданите, което ограничава правата им, е въпрос на целесъобразност. За сведение (на адвокатите и Административния съд) искам да отбележа, че например само в предвидения по действащия ОУП на София парк „Въртопо“ има над 800 частни имота, възстановени по ЗСПЗЗ. Най-вероятно – а  според мен на практика сигурно, всички собственици ще възразят срещу бъдещ ОУП, който потвърди парка. Осемстотин дела само за „Въртопо“…, а разширението на Северен парк, Южен парк ІV част, разширение на Западен парк, Източен парк, парк „Лозенец“, разширение на Борисовата градина и много други по-малки паркове и градини….

Хиляди дела, естествено, за които са необходими адвокати и които и без това претоварените административни съдилища трябва да решават

Това е само за нов ОУП. За делата по отминалите срокове за отчуждаване не говорим. В тази ситуация уважаемите визионери, които четири години готвиха „Визия за София“, мисля, че трябва да внимават много с идеите за нов ОУП…. да не загуби София и терени за паркове, заложени още по плана Мусман.

За Визията ще пиша отделно – темата е достатъчно интересна и аз си направих труда да прочета всички материали по нея – усилие, което се съмнявам, че много хора са направили – включително  и тези, които са я приели…

Впрочем в мотивите на КС има и едно странно твърдение, че ограниченията по чл. 50 на ЗУТ за имотите, предвидени за зелени площи се приемат като:

„…невъзможност на собствениците …да се разпореждат с имотите си пълноценно…“.

По същата логика би могло да се твърди, че собствениците на имоти в редица градски зони с ниски и много ниски показатели като Оз2, Са2, Жм3 са страдащи от същата „невъзможност“… И всеки да поиска за имота си в строителни граници максимални или неограничени параметри на застрояване. Което ми напомня за възражението на една собственичка на земеделски имот, предвиден за нов гробищен парк, която бе писала:

„… възразявам срещу плана, защото искам на моя имот да построя блокове, в които да живея…“

В заключение силно се надявам, че законодателят ще намери Конституционносъобразно решение, така че да опазим и обществения интерес, не само частния такъв. Решение, което така и не се намери вече 30 години за земеделските земи в „реално възстановими граници“ в урбанизираните територии. Защото иначе ще продължим всеки да мрази всеки – собствениците – тези  които им пречат да строят, гражданите –лакомите „реститути“, всички заедно – главните  архитекти, властта, съда, адвокатите, социализъма, капитализъма и т. н… Както казваше един приятел „всеки срещу всеки и всички за никъде“…

P.S. Все пак накрая, за да бъда малко оптимист, ще си позволя да формулирам няколко идеи за законотворци и общинари ( все пак това са хората, които са задължени да спазват конституционната неприкосновеност на частната собственост, но освен това са и избрани да отстояват общите интереси на гражданите):

1. Да се даде все пак още един шанс за удължено отчуждаване на имотите, предвидени за зелените площи, като те се добавят към ал. 2 на чл. 208 със срок от 10 години;
2. Да се равнопоставят държавата и частните собственици, като в нов чл. 215 да се запише възможност за обжалване на ОУП, но само по законосъобразност ( изрично да се запише, че отреждането по ОУП на терени за определена функция е въпрос на целесъобразност);
3. Да се възстанови института на „уличната тегоба“;
4. Да се освободят от данък недвижимите имоти, възстановени като земеделски земи по ЗСПЗЗ в урбанизирани територии, които са определени по ОУП за озеленяване, като се даде възможност до стартиране на процедурите по отчуждаване те да се използват по предназначение (земеделие), в условията на градска среда. Това може да се уреди с изменение в Закона за местните данъци и такси на чл. 10, алинея 1 и добавяне на нова алинея 5 ;
5. Да се въведе режим на оценка на имотите, възстановени по ЗСПЗЗ, като за земеделски земи, а не съгласно оценки на съседни имоти, предвидени за строителство;
6. Да се въведе института на повишената стойност за земеделски земи в урбанизирана територия (до сега са правени няколко опита, все безуспешни, включително и в първия вариант на ЗУЗСО);
7. Да се заложи в общинските бюджети за 2021 г. значително (в пъти) по висока сума за отчуждаване. Това сигурно е лошо предложение на фона на финансовите проблеми на общините в разгара на ковид-кризата, но е абсолютно задължително като инвестиция за бъдещето….бъдещето на зелените площи и бъдещето на хората…
8. Спешно да се изготвят общински петгодишни програми за отчуждаване на имоти, предвидени за зелени площи. Три от тези пет години са в рамките на мандата на сегашното управление.

От това, дето трябваше да се направи през изтеклите вече две години и половина, не се случи нищо…а аз изпаднах в позицията на оптимиста в онази история, в която песимистът казал „толкова сме зле, че повече не може“, а оптимистът отговорил „…ааа, може, може…“…И те така…