Криво седи, право съди...
Заупокойно за градоустройството
Има ли бъдеще за зелените площи в градовете ни?


арх. Петър Диков

Това са разсъждения след Решение 14 от 15.10.2020 г. На Конституционния съд. Материалът бе написан два дена след решението. Колебаех се дали да го публикувам. Защото съм сигурен, че моите „приятели“ отново ще започнат да ме хейтват…ей така, по дифолт….. Видях и чух обаче коментари, които ме притесниха, а още повече ме притесни, че тези, които трябва да коментират, мълчат вече три седмици…..и това ме предизвика да споделя разсъжденията си…..с извинение….

Градоустройството е неотменима част от градската цивилизация от най-древни времена. И от както съществува, е било повече или по-малко  насилие над частната собственост. Защото най-естественият и присъщ на всеки собственик на недвижим имот стремеж е да търси максимална полза от своята собственост – това с особена сила важи за градовете, където собствеността е с пъти, а някъде десетки и стотици пъти по-печeливша. Градоустройството – неслучайно е наречено градоустройство или урбанизъм, защото се занимава основно с градовете – със  своите правила и норми регулира начините за използването на земята в градовете, включително и чрез ограничения. Тези правила и норми се налагат в името на общите интереси на гражданите, обитаващи градовете. Градските съобщества, които във времето винаги са били в основата на развитието на човешката цивилизация, са съобщества на много и различни хора и наличието на такива правила е особено важно. Те са се изменяли във времето, но целта им практически не се е променяла:

да търсят баланс между обществения и частния интерес, така че тези все по-усложняващи се организми градовете, да могат да функционират и  да се развиват нормално.

Нарушаването на този баланс се плаща скъпо и дълго. Най-пресният пример е от близкото ни минало – четиридесет и пет годишното пълно обезправяване на частната собственост по времето на социализма в името на съмнителна обществена полза, се плати с пълно пренебрегване на публичния интерес в защита на вече „неприкосновената частна собственост“ след 1991 година.

Идва времето да си платим и тази крайност …. и докато се колебаех дали да публикувам, горублянци поискаха да строят в Източен парк, а политици пожелаха да може се строи без устройствен план….

Датата 15.10.2020 с Решение 14 на Конституционния съд Решение за обявяване за противоконституционни на чл. 208, ал. 1 и чл. 215, ал. 6 на Закона за устройство на територията  ще остане със сигурност паметна за градоустройството на  българските градове и  за бъдещето на зелените площи в тях. И за гражданите на тези градове, и за природозащитниците, и за администрацията, и за съдилищата… и за адвокатите…

Това Решение се нарежда до  двете исторически законови решения в защита на неприкосновената (съгласно чл. 17, ал. 3 на Конституцията) частна собственост – връщането на собствеността на земеделските земи в „реално възстановими граници“ (вкл. и в границите на населените места и урбанизираните територии) и отмяната на т.н. „улична тегоба“ – безвъзмездното придобиване от общината на площта на 6 метра дълбочина по лицето на имота при първа регулация за улица. Решението променя баланса „обществено-частно“ и на практика намалява възможностите за защита на публичния интерес посредством устройствено планиране.

Има реална опасност да се обезсмисли общото градоустройство у нас и да останат основно прословутите „частични изменения“, с които масово се застроиха и съсипаха нашите градове и курорти през деветдесетте години на миналия век и първите години на този.  

Преди Решението си, Конституционният съд (КС) се е обърнал за становище към заинтересованите държавни институции, видни юристи, специалисти по конституционно право, както и към три неправителствени организации, за които явно счита, че имат отношение по въпроса – Асоциацията на българските административни съдии, Националното сдружение на общините в Република България и Съюза на архитектите в България.

Интересно е, че основната професионална организация на архитектите, урбанистите и ландшафните архитекти (Камарата на архитектите в България – КАБ)  не е потърсена за мнение. Защо ли? И този въпрос не е към КС

Трябва да си призная, че и в двата отменени като противоконституционни текста от ЗУТ имам съучастие.

Текстът за удължения срок за отчуждаване /15 г./ „за обекти на техническата инфраструктура – за първостепенна улична мрежа, за метрополитена, за трамвайни и железопътни линии, за обекти на зелената система и за съоръжения за третиране на отпадъци“ влезе за първи път като норма в чл. 17, ал. 1, т. 1. на Закона за устройство и застрояване на Столична община, приет на 21.12.2006 г. от Народното събрание. Седем месеца по-късно част от този текст, бе включен в чл. 208 от ЗУТ,  като за техническата инфраструктура срокът бе намален от 15 на 10 години, а с изменение от 2010 г. трите горни срока (удължените 15 и 10  години, и първоначалния петгодишен) се формираха като три отделни алинеи. При последната ревизия на ЗУЗСО през 2018 г. целия чл. 17 бе заличен от закона (интересно по чия идея), като в преходна разпоредба с параграф 23, за подробните устройствени планове, приети след влизане в сила на закона, бяха прехвърлени сроковете по чл. 208 от ЗУТ.

Пред Конституционния съд Висшия адвокатски съвет е атакувал само удължения срок по ал.1 на чл.208, а този по ал.2 не, което говори, че

Искателят  не счита, че 10 годишния срок е противоконституционен

Смисълът на първоначалния законов текст в чл. 17 на ЗУЗСО с удължени /15 г./ срокове за отчуждаване бе защитата на дългосрочния публичен интерес за реализация на общоградски проекти за транспортната инфраструктура и за опазване на зелените площи, предвидени с подробни устройствени планове. Тогава направихме опит за включване и на терените, отредени за детски градини и училища, но това не се прие, понеже не представлявало общоградски интерес. Е, сега дали това е общоградски интерес, след като почти всички предвидени за тази цел терени промениха предназначението си и бяха застроени основно с жилищни сгради. Не помогна много и въведеното задължително съгласуване с Министерството на образованието и Дирекция „Образование“ на общината  на искането за промяна на предназначението по подробен устройствен план на тези терени. Обикновено отговорът на тези институции бе „няма предстоящи намерения за строителство на училище или детска градина и няма предвидени средства“…

Логиката на удължения срок за отчуждаване на трасетата на първостепенната улична мрежа и на релсовия транспорт бе, че това са мащабни инвестиционни проекти, свързани със значителни финансови средства, които често е невъзможно да се планират за период от пет години. Освен това градоустройствените планове за такива обекти се разработват за големи територии, понеже такива трасета са част от големи градски зони. В масовия случай това са терени, които се ползват по предназначение като урбанизирани и ограничението не е към наличното състояние, а към възможността за по–голяма печалба от собствеността при евентуално ново строителство в периода на срока на блокиране на имота.

Проблемът със зелените площи е различен. В последните двадесет и пет години „благодарение“ на връщането на собствеността на земеделски земи в „реално възстановими граници“ (чл. 10a, ал.1 на ЗСПЗЗ) в урбанизираните територии, масово се върнаха като частна собственост терени в изградени и благоустроени части на градовете и националните курорти.

По правило тези „земеделски“ земи са във вътрешно квартални пространства и паркове (изградени или по проект). Логиката на прилагащите ЗСПЗЗ (само за информация изменян повече от 70 пъти), съгласно неговите чл. 10 и чл. 10а е била, че това са земи, върху които не са построени законно сгради. Това, че такова възстановяване противоречи на чл. 2 от същия закон, който казва, че земеделски земи са тези, които „не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план или с околовръстен полигон“, явно е без значение. Възстановените като собственост такива „земеделски земи“ е ясно, че няма да се ползват за земеделски нужди, а собствениците ще искат да ги застрояват и да печелят от това.

Дори не споменавам какво тежко неравнопоставяне създава това между собственици, които са имали „малшанса“ земите им да останат земеделски и тези, чиито земи „късметлийски“ са попаднали в курортите или в границите на градовете и без техен принос са повишили цената си десетки, а за някои стотици пъти.

Тук следва са отбележа, че в ЗСПЗЗ, приет от Седмото Велико народно събрание през февруари 1991 г. възстановяването на собствеността на земеделските земи бе заложено на „комасационен принцип“ – на собственика се връща същата площ на притежаваната земя, същата категория, но извън границите на урбанизираните територии – възстановява се наистина земеделска земя.

Впоследствие се явиха „реално възстановимите граници“….

Проблемът, който налагаше удължен срок за отчуждаване на терените, предвидени за публично озеленяване на първо място бе, че това  представляваше неимоверно голяма и практически непоносима за петгодишния период финансова тежест за общините, тъй като имотите се оценяваха – както  продължават да се оценяват и сега – като  градски имоти с възможност за застрояване. Към терените, предвидени в действащите планове за зелени площи (тук са основно възстановените имоти в съществуващи паркове и градини – само в Южния парк в изградената му част са над 200 декара), трябваше да се прибавят и терените в жилищните комплекси. Там желанието  на собствениците на възстановените като земеделска земя имоти бе да ги застроят, което създаваше (и продължава да създава) напрежение и граждански протести особено сред живеещите в тези комплекси. Сформираха се много неправителствени организации и граждански сдружения за защита на зелените площи.  По смисъла на ЗУТ обаче преобладаващата част от  вътрешно кварталните пространства (където са най-масовите конфликти), бяха отредени според действащите тогава устройствени планове за парцели за ОЖС (обществено и жилищно строителство, т.е. с възможност за застрояване), а не за озеленяване и не само не можеше да се стартира веднага процедура по отчуждаване, но и даваше законно основание на собствениците да искат да процедират частични изменения с цел да строят.

Това бе причината да започнем процедура за ускорено разработване на цялостни планове за жилищните комплекси, понеже единствено така можеше да се докаже обществен интерес от определянето на вътрешно кварталните пространства като зелени площи за обществено ползване.

В тези планове част от възстановени имоти, за които не можеше да се докаже публичен интерес, предпоставящ отчуждаване, бяха предвидени за строителство, без да се засягат интересите на живеещите и като се спазват правилата и нормативите за застрояване.

За сравнително кратък период плановете бяха, разглеждани на множество обществени обсъждания – истински, емоционални, с много освирквания, недоволства и протести и одобрени от Столичен общински съвет.

Според представите ми по онова време, петнадесет години бяха достатъчно дълъг период за решаването на проблема с отчуждаването. Уви, оказа се, че тотално съм бил в грешка. От одобряването на цялостните планове например за ж.к. Младост /одобрени  2009 г./ изминаха повече от 11 години. И от десетките хиляди квадратни метра частни терени, предвидени за зелени площи, не е отчужден нито един квадратен метър. Същата е ситуацията с ж.к. Люлин /2012 г./, ж.к. Връбница-1 /2015 г./, ж.к. Връбница-2 /2015 г./, ж.к. Обеля-1 /2012 г./, ж.к. Дианабад /2015 г./, ж.к. Надежда /2015 г./, ж.к. Толстой /2013 г./. А в решението на Конституционния съд изрично е записано, че

„липсата на добра организация и кординация от страна на отделните държавни и общински органи и служби не може да бъде оправдание за нарушаване на конституционните права на собствениците…“!!!

Но вместо усилията да се насочат към отчуждаване на предвидените за озеленяване на многобройни частни имоти във вътрешно квартални пространства, върху детски и спортни площадки и благоустроени зелени площи, те се насочиха да се попречи на малкото възможни за застрояване според плана имоти. Организираха се протести, като някои направиха (и продължават да правят) политическа кариера върху гърба на тези протести. Общината положи неимоверни усилия за обезщетяване на собствениците на такива имоти с общински терени. Сега, с това решение на Конституционния съд, е много вероятно (а аз бих казал на практика сигурно) собствениците на предвидени за зелени площи имоти да поискат ново градоустройствено решение (естествено с частично изменение), с което да им се даде възможност да строят.

Преди години често казвах на колеги, когато ми внасяха такива изменения, че може да е законно, но не е морално. За съжаление моралът в градоустройството не е законова категория.   

И съдът, спазвайки закона, най-вероятно (а аз бих казал на практика сигурно)  ще отсъди в тяхна полза. Защото в рамките само на един квартал трудно ще се докаже обществената полза от зелени площи, а нормите за отстояние, плътност и Кинт в повечето случаи може да се спазят. А и за какъв обществен интерес говорим, щом повече от десет години въпросните имоти все още не са отчуждени. Тези, които искаха всички частни имоти в комплексите да се определят за зелени площи, ще трябва сега да поискат (може би) нов Девети септември и възстановяване на „общонародната собственост“…

Впрочем трябва да отбележим, че Решението на КС не създава проблема, а просто ще го оголи болезнено.

Лично аз съм много разочарован, че огромните усилия, които положихме да направим цялостните планове и да защитим максимално зелените площи в комплексите, има опасност да се обезсмислят изцяло.

Съвсем различен е случаят с отмяната на чл. 215, ал. 6

Логиката  за въвеждането му бе, че Общият устройствен план няма пряко въздействие върху собствеността на имотите. Тълкуването на Конституционния съд е, че това не е така и ОУП пряко ограничава правата на собствениците и те следва да имат осигуреното от Конституцията право на съдебен контрол. В становището на съда е записано като мотив за противоконституционност, че съществува неравнопоставеност между държавата и частните собственици, тъй като областният управител има право да върне решението на общинския съвет за ново обсъждане или да го оспори пред съответния административен съд. Записано е също така, че

„това правомощие на областния управител е в защита на държавния интерес, като в същото време възможността за защита на личния интерес на гражданите е отнета“.

Много странно е, че съдът е пропуснал, че правомощията на областния управител са да осъществява контрол по законосъобразността на решенията на общинския съвет (чл. 31, ал. 1, т. 5 от Закона за администрацията), а предвижданията в ОУП за статута на имотите на гражданите, което ограничава правата им, е въпрос на целесъобразност.

За сведение (на адвокатурата и Административния съд) искам да отбележа, че например само в предвидения по действащия ОУП на София парк „Въртопо“ има над 800 частни имота, възстановени по ЗСПЗЗ. Най-вероятно (а според мен на практика сигурно) всички собственици ще възразят срещу бъдещ ОУП, който потвърди парка.

Осемстотин дела само за „Въртопо“…, а разширението на Северен парк, Южен парк ІV част, разширение на Западен парк, Източен парк, парк „Лозенец“, разширение на Борисовата градина и много други по-малки паркове и градини…

Хиляди дела, естествено, за които са необходими адвокати и които и без това претоварените административни съдилища трябва да решават. Това е само за нов ОУП. За делата по отминалите срокове за отчуждаване не говорим. В тази ситуация уважаемите визионери, които четири години готвеха „Визия за София“, мисля, че трябва да внимават много с идеите за нов ОУП…

Да не загуби София терени за паркове, заложени още по плана Мусман

За Визията ще пиша отделно – темата е достатъчно интересна и аз си направих труда да прочета всички материали по нея – усилие, което се съмнявам, че много хора са направили (включително и тези, които са я приели…).

Впрочем в мотивите на КС има и едно странно твърдение, че ограниченията по чл. 50 на ЗУТ за имотите, предвидени за зелени площи се приемат като

„…невъзможност на собствениците …да се разпореждат с имотите си пълноценно…“.

По същата логика би могло да се твърди, че собствениците на имоти в редица градски зони с ниски и много ниски показатели като Оз2, Са2, Жм3 са страдащи от същата „невъзможност“…

И всеки да поиска за имота си в строителни граници максимални или неограничени параметри на застрояване. Което ми напомня за възражението на една собственичка на земеделски имот, предвиден за нов гробищен парк, която бе писала

„… възразявам срещу плана, защото искам на моя имот да построя блокове, в които да живея…“

В заключение силно се надявам, че законодателят ще намери конституционносъобразно решение, така че да опазим и обществения интерес, не само частния такъв. Решение, което така и не се намери вече 30 години за земеделските земи в „реално възстановими граници“ в урбанизираните територии. Защото иначе ще продължим всеки да мрази всеки – собствениците – тези  които им пречат да строят, гражданите –лакомите „реститути“, всички заедно – главните архитекти, властта, съда, адвокатите и т.н…

Както казваше един приятел „всеки срещу всеки и всички за никъде“…

P.S. Все пак накрая, за да не бъда краен песимист, ще си позволя да формулирам няколко идеи за законотворци и общинари – все  пак това са хората, които са задължени да спазват конституционната неприкосновеност на частната собственост, но освен това са и избрани да отстояват общите интереси на гражданите:

1. Да се даде все пак шанс за отчуждаване на имотите, предвидени за зелените площи, като те се добавят към ал. 2 на чл. 208 със срок за отчуждаване 10 години;

2. Да се равнопоставят държавата и частните собственици, като в нов чл. 215 да се запише възможност за обжалване на ОУП, но само по законосъобразност (изрично да се запише, че отреждането по ОУП на терени за определена функция е въпрос на целесъобразност);

3. Да се възстанови институтът на уличната тегоба;

4. Да се освободят от данък недвижимите имоти, възстановени като земеделски земи по ЗСПЗЗ в урбанизирани територии, които са определени по ОУП за озеленяване, като се даде възможност до стартиране на процедурите по отчуждаване те да се използват по предназначение (земеделие), но в условията на градска среда. Това може да се уреди с изменение в Закона за местните данъци и такси на чл. 10, алинея 1 и добавяне на нова алинея 5 ;

5. Да се въведе режим на оценка на имотите, възстановени по ЗСПЗЗ, като за земеделски земи, а не съгласно оценки на съседни имоти, предвидени за строителство.

6. Да се въведе институтът на повишената стойност за земеделски земи в урбанизирана територия (до сега са правени няколко опита, все безуспешни, включително и в първия вариант на ЗУЗСО).

7. Да се заложи в общинските бюджети за 2021 г. значително – в пъти по-висока сума за отчуждаване. Това сигурно е лошо предложение на фона на финансовите проблеми на общините в разгара на ковид-кризата, но е абсолютно задължително като инвестиция за бъдещето… бъдещето на зелените площи и на хората…

8. Спешно да се изготвят общински петгодишни програми за отчуждаване на имоти, предвидени за зелени площи. Три от тези пет години са в рамките на мандата на сегашното общинско управление.

 

Ако сте харесали статията, може да се абонирате за страниците ни във Facebook и Twitter