В средата на 2017 година основно в медиите и значително по-малко в архитектурната колегия се развихри лют спор по повод на идеи за няколко високи сгради в София. Любопитното е, че основни аргументи в емоционалните псевдо професионални спорове бяха “скриването на Витоша от погледа на бедния редови гражданин и пренасищането на града с автомобили”.

Казвам псевдо професионални защото те се водеха от колеги, но професионална гледна точка нямаше=

В спора бе включен и видният датски урбанист Ян Геел, който под девиза “градове за хората” ни посъветва да се откажем от “старото” градоустройство и да развиваме града без високи сгради и без автомобили.

Той е автор и на култовата реплика

„София (1,5 млн. жители), мой малък Копенхаген (750 хил. жители)…“

В „спора“ се оказа, че има “добри” високи сгради – тези, които са на точното място, с точния инвеститор и с точния проектант – и “лоши” високи сгради – тези, които са с неподходящо местоположение, неподходящ инвеститор и неподходящ проектант.

Обвинени бяха законите, нормите, правилата и действащите планове, което значи, че трябва задължително да ги променим.

“Добрите” да станат единствено възможни, а “лошите” да ги “изтрием” от лицето на София

Добре е обаче, преди да решаваме въпросите със законите, нормите, плановете и проектите, да направим първо един анализ какво е това висока сграда (небостъргач) и има ли тя почва в София.

За да бъдем обективни би трябвало в началото да отговорим на три предварителни въпроса.

1. Какво е високата сграда (така нареченият небостъргач)
2. Каква е икономиката на високата сграда (небостъргача)
3. Какво е подходящото местоположение на високата сграда.

По първия въпрос – следва  честно да отговорим, че обективни критерии за попадането на една сграда в статут “небостъргач” в световната практика, а и у нас, категорично няма. В България специфични изисквания, свързани с височината на една сграда, се поставят в Пожарната наредба – там има делене на три групи по спецификата на пожарните изисквания:

1-ва група са сгради от 10 до 16 етажа или с височина от 30 до 50 метра;

2-ра група са сгради от 17 до 25 етажа или с височина над 50 до 75 м.;

3-та група са сгради над 25 етажа или с височина над 75 м.

В Закона за устройство на територията, съгласно чл. 23, ал. 1, т. 3 високо застрояване е това, което е с кота корниз над 15 м.

В Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО) с изменението от 2018 г. се въведоха специфични изискванияза сгради над 50 м. и над 75 м. Имаше идея да се въведе и понятието „много високи сгради“, но това не се прие.

До преди няколко години негласно у нас се считаше, че 100 метра височина е границата, над която сградата става “небостъргач”.

Дотогава най-високата сграда в София бе хотел Родина – 98 метра

Впрочем по съображения вероятно за „престижност“, собствениците напоследък обявяват височина 104 м.

Не броим двете телевизионни кули в София, които с антенните си съоръжения са по-високи от 100 м., но тях никой не определяше като небостъргачи.

Границата от 100 метра бе прескочена за първи път от “Капитал форт” на Цариградско шосе – 126 м., чието откриване бе отбелязано подобаващо тържествено от инвеститори, проектанти и власт. Без тревоги и без притеснения. Напротив, с апломб, че София има вече сграда над 100 метра. И с ръкопляскания, сграда на годината и турове за запознаване на колегията.

С ПОДКРЕПА ОТВИСОКО… 64. Как се прави небостъргач
Видимо инвеститори, проектанти и присъдружие на този комплекс високи сгради са хора с големи възможности…

Към настоящия момент има две сгради, над 100 м., които са завършени – Капитал форт и Милениум център и четири със строително разрешение, които се строят – Скай форт (210 м.), сградата „Златен век“ (120 м.), ИТауър на Солни пазар (105 м.) и комплекс „Гранд Каньон“ Младост (110 м.).

Има и поне три намерения, които не са завършени като градоустройство – Парадайс тауър (215 м.), комплекс на “Гаранти коза” на бул. “Цар Борис III” (четири сгради между 170 и 220 м.), и третата сграда в комплекса “Капитал форт” на Цариградско шосе (150м.).

По отношение на икономиката на високите сгради странно защо никой не говори. Високите сгради имат особена икономика, която не става ясна и не се анализира пред широка публика. Сградите с височина над 75 м. са със значително по-висока строителна стойност на полезната (използваема) площ – от 20 до 50 процента. Това се дължи преди всичко на размерите на т.н. ядро. Причините са функционални и конструктивни. Например в Скай форт (205 м сграда пред завършване) ядрото заема близо 50% от площта на етажа, при нормален процент от 15 до 20%. Практически това намалява търговската (отдаваема или продаваема) площ с поне 30% и съответно повишава нейната цена. Към това трябва да добавим, че високите сгради са с по-скъпа конструкция, фундиране, инсталации и т.н.

Експлоатацията на високите сгради е също от 20 до 50% по-скъпа

Това са енергийни разходи, климатизация, поддръжка, сервиз, техническо оборудване, системи за безопасност, пожарозащита и др.

Това означава, че купувачите (наемателите) на обекти във високите сгради би трябвало да са склонни да платят почти двойно повече за “удоволствието” да обитават “небостъргач”.

Иначе в развития свят небостъргачът е икономически оправдан само при толкова висока цена на жилищата и офисите, на терена и на наемите, че тази цена да покрива високата стойност на строителството и експлоатацията. Това обикновено се случва в центровете на мегаполисите. София е много далеч както от световните мегаполиси, така и от такава икономическа логика

Другото е равнозначно на стремежа на градовете в петролните монархии (Дубай, Абу Даби, Доха) към рекорди – строителни  и технологични – без  значение от тяхната цена, защото могат финансово да си го позволят.

В тези разсъждения разбира се не включваме Китай, където се събират три тенденции в едно – висока цена на земята, висока гъстота и компактност на населението в определени зони и демонстрация на технологична, строителна и финансова мощ – просто китайците могат да си го позволят – и финансово, и технически.

Следва продължение…