През годините съм участвал в разработки и съм предлагал различни възможни начини и методи за решаване на въпроса с възстановената собственост за земеделска земя в София – икономически, градоустройствени и нормативни. За съжаление те или не бяха възприети или така се приложиха, че загубиха ефекта си.

Икономическият механизъм за решаване на проблемът с възстановените „земеделски“ земи в границите на София е чрез осигуряване на средства за отчуждаване на имотите или части от тях, предвидени за публични нужди – зелени  площи, училища, детски градини, улици и др. и за изграждане на инфраструктура за териториите с ново строителство. Отчуждаването е единственият начин, заложен в чл. 17 ал.5 на Конституцията на Република България за придобиване от държавата и общината на частни имоти за публични нужди и то

“...след предварително и равностойно обезщетение…“

Възстановена собственост в Южен парк

Стандартното оправдание за това, че не се провежда отчуждаване е липсата на пари

Набирането на такива средства обаче може да се осигури по много начини. Един от тях е механизмът на повишената стойност, който е прилаган много успешно от Софийската община преди 09.09.1944 г. При него увеличението на цената на един имот при промяната на статута на земята от земеделска в строителна – статут, придобит по силата на устройствен план, като за това няма реален принос на собственика, се разпределя солидарно между собственика и общината. Частта на общината се превежда от собственика не с акта на промяна на статута, а когато започне да се реализира новия статут – заявление за строителство или продажба на имота.

Придобитите от общината средства от повишената стойност се използват единствено и само за благоустройствени дейности и отчуждаване.

За въвеждане на този механизъм бяха направени неколкократни опити – имаше няколко разработки за „Наредба за повишената стойност“, както и беше предложена специална глава в проекта за ЗУЗСО през 2006 г.

Всички тези опити претърпяха неуспех

Възстановена “земеделска” земя в Младост, предвидена за отчуждаване за озеленяване

За ориентация само може да сметнем за хилядите декари (или милиони квадратни метри) земя в Манастирски ливади, Кръстова вада, Витоша – ВЕЦ Симеоново, Малинова долина и т. н., при разлика в цената на земеделската земя – примерно  20 лв. на кв. м. и на строителната – от 220 лв. нагоре, ако общината бе получила половината от тази разлика.

 По мои изчисления тази половина е не по малко от два милиарда лева

За такъв финансов ресурс става дума.

И тогава щеше да има пари и за отчуждаване, и за улици, и за инфраструктура, и за детски градини и за училища…все неща, които общината трябва да осъществи…

Друга икономическа мярка бе повишаването на таксата за строителното разрешение. Още с постъпването ми в общината, предложих значително завишаване на тази такса от 0,68 лв. на кв. м., каквато заварих, на 6 до 14 лв. на кв. м. в зависимост от зоната на инвестиционен интерес.

Въпреки значителната съпротива, увеличението мина. Но когато следващата година предложих увеличение с още 50 % – от 9 до 21 лв. на кв. м. това бе оспорвано и отменено. Към увеличената такса бях предложил и създаване на специализиран фонд „благоустройство“, в които да се събират таксите и глобите. И това не се прие.

Разбира се не отминавам и неглижирането на ангажиментите и отговорността на държавата, тъй като именно държавата създава проблема, а го оставя на общината да се оправя…

Освен финансовите проблеми за общината, които се създават от възстановяването на „земеделски“ земи в урбанизирани територии, има и чисто градоустройствени. В същия този чл. 17 на Конституцията е изрично записано, че принудително отчуждаване за държавни и общински нужди става …при условие, че не могат да бъдат задоволени по друг начин… или с други думи трябва да е доказан безспорен публичен интерес.

Възстановена “земеделска” земя в Младост, предвидена за болница и озеленяване

Единственият градоустройствен начин за доказване на такъв публичен интерес и да защити интереса на гражданите от опазване на зелени площи, спортни и детски площадки и реализирани паркове и градини и осигуряване на терени за детски градини и училища е чрез цялостни планове на големи градоустройствени структури. Именно поради тази причина през 2006 г. бе изготвена дългосрочна програма за изработване на такива устройствени планове, като се започна от големите жилищни комплекси, където проблемът с вече възстановени „земеделски“ земи. Изработването, процедирането, обсъждането и одобряването на тези така наречени планове за преструктуриране на жилищни комплекси бе едно уникално предизвикателство и неимоверно усилие от проектанти, администрация, граждани и собственици.

Бе проведено и безпрецедентно за тогава уведомяване и обсъждане с гражданите

За първи път всички планове бяха качени на специален сайт на НАГ, който имаше по 350 – 400 хиляди посещения на месец.

ПО ПЪТЯ КЪМ ЕЛЕКТРОННОТО ГРАДОУПРАВЛЕНИЕ: 66. Сайтът на НАГ – важна крачка към прозрачна община

Все по това време вървяха и обсъжданията на изменението на ОУП, като този проект освен че беше на сайта, се разпространяваше безплатно на диск от вестник „Стандарт“ – тогава един от най-четените вестници. За съжаление при цялото това усилие имаше участници – основно  политици или хора с политически амбиции, скрити зад фасадата на граждански организации, които без притеснение какво причиняват на гражданите и специалистите, настройваха хората едни срещу други, като се опитваха да спечелят политически дивиденти.

От противопоставянето между граждани срещу администрация и собственици, администрация срещу собственици, собственици срещу жители и администрация, всички срещу проектантите на комплексите, доведохме обществото ни до ситуацията

“всеки срещу всеки и всички за никъде“.

Независимо от тези проблеми обаче, с постепенни приближения и чрез корекции на плановете по искания на гражданите, те бяха процедирани и приети. Обикновено с малък брой жалби до съда и то основно от засегнати собственици.

В ЗУЗСО изрично бяха заложени удължени срокове за отчуждаване за предвидените терени за озеленяване (15 г.) и градска комуникация (10 г.). Какво обаче се случи – за повече от 10 години не бе отчужден нито един квадратен метър за зелени площи – само в Младост са предвидени за отчуждаване 120 хиляди квадратни метра. След протести на граждани се положиха усилия за замяна (?) на терени, предвидени с устройствените планове за строителство. На същите тези планове, приети след наистина широко уведомяване и обсъждане с гражданите и без възражения от тях.

Възстановена “земеделска” земя в Младост, предвидена за откчуждаване за парк

В резултат на този двоен стандарт се получават поне три негативни ефекта:

• първо – обезсмислят  се градоустройствените планове, като се дава ясен знак, че всеки, който пожелае, може чрез протест да ги оспори, независимо от законното им действие;

• второ – затвърждава се  убеждението сред собствениците на частни терени, предвидени за публични нужди, че техните права не са защитени съгласно закона и те нямат особени шансове да получат обезщетение за тяхната собственост;

• трето – създава се усещането, че през протести могат да се отнемат законоустановени права на едни граждани в полза на други граждани.

Днес положението с възстановените „земеделски“ земи в София стана още по-сложно

Решението на Конституционния съд от 15.10.2020 г., което отмени удължения срок за отчуждаване на имоти, предвидени за зелени площи, даде възможност всеки да обжалва проектите за Общи устройствени планове.

Това на практика затвори омагьосания кръг – права на собственост – устройствени планове – граждански интереси – отчуждаване – необходими средства за отчуждаване.

За съжаление реакция от законодателя на това решение нямаше. И сега ситуацията е патова – новите планове – за  които усилено настояват някои – ще  доведат до още по-сериозни конфликти между различните групи граждани.

Приложението на сега действащите планове е силно компрометирано от действията през последните 5-6 години и от отстъплението в прилагането им.

Собствениците на имотите, предвидени за отчуждаване, но неотчуждени, вече могат да поискат изменение на плановете с цел да строят.

И законът им дава това право

Собствениците на имоти, предвидени за паркове съгласно ОУП, но нереализирани вече десетки години също искат да строят. Те не попадат в сроковете за отчуждаване на влезлите в сила подробни планове и по тази причина собствениците вече искат или бързо процедиране на подробни планове или изменение на ОУП. Такова изменение на ОУП при новите условия на обжалване никой не би могъл да си прогнозира колко жалби ще има и колко време ще прекара в съда.

Със сигурност обаче отговорът е много…

В заключение проблемите с „възстановена собственост на земеделска земя“ в строителните граници продължават, възможните решения намаляват, конфликтите се увеличават. Дано не прозвучи песимистично, но градоустройствените предизвикателства за София остават… ако изобщо оцелее градоустройството… и дали отново не възкресяваме принципа

“…да живеят частичните изменения…“