Поредицата #МалкиСофийскиИстории е автобиографична и ще проследи редица бивалици и небивалици, с които арх. Петър Диков се е сблъскал като главен архитект на София от 09.02.2006 до 08. 02. 2016 година. Тепърва, след като прочете историите, предстои публиката да реши няма ли да сложи едно подзаглавие на поредицата – „Житие и  страдания грешнаго главнаго архитекта“, по примера на големия и може би вече малко известен за широката публика български възрожденец Софроний Врачански.

АНАЛИЗИ БГ

14. Строителните разрешения – скъпи или много скъпи

Когато постъпих в Столичната община, таксата за строителното разрешение бе 68 стотинки на квадратен метър – такса, която не покриваше дори труда на чиновниците и разходите на администрацията по процедурата. По онова време бе в разгара си строителния бум в Банско и вече бе започнал в София – строеше се на гола поляна, без инфраструктура и общината категорично не можеше да настигне огромния ентусиазъм на предприемачите за забогатяване.

Познавах се с тогавашния кмет на Банско –  Александър Краваров, вече покойник. При една среща с него той ми обясни за усилия му за акумулиране в общинския бюджет на средства от масовото строителство чрез по-висока такса за строително разрешене, за да може Общината поне частично да насмогне с изграждане на необходимата нова инфраструктура. Именно той ме запозна за първи път с практиката в това отношение на съседните ни страни – Македония  и Сърбия. Само за информация по онова време таксите за строително разрешение в Скопие в Македония бяха между 40 и 80 долара на кв.м., а в Белград в Сърбия между 80 и 200 долара на кв. м.

Разказа ми, че първоначално предложението му е било да увеличи таксата за строително разрешение от 0,60 лв. на 100 лв. на квадратен метър. Тогава в Банско се продаваше на англичани на цени над 1000 долара на квадратен метър при себестойност на строителството около 350 долара, заедно със стойността на земята 400 долара. И предприемачите били склонни да я платят. Но някои от по-прагматичните от тях пресметнали, че вместо да дават милиони на Общината, може да минат с доста по-скромни разходи при разглеждането на този въпрос от Общинския съвет. И Общинският съвет не приел такса 100 лв., а я коригирал на 10 лв. на кв.м. Десет, десет, все е нещо. Няколко седмици след това подготвих доклад от името на кмета Бойко Борисов – по  онова време с решение на СОС, за да затрудняват работата на кмета всички доклади трябваше да бъдат внасяни в Общинския съвет единствено от него. В доклада се предлагаше увеличаване на таксата за издаване на строително разрешение от 0,68 лв. на 6, 8, 10, 12 и 14 лв. на квадратен метър в зависимост от градската зона. При определяне на зонирането подходихме с необходимата сериозност и направихме много подробни проучвания за инвестиционния интерес и цената, на която се продават недвижимите имоти – нови и съществуващи, по отделни градоустройствени единици. В тези проучвания използвахме и данни от всички големи брокерски компании в София.

Срещу увеличението на таксата имаше сериозна съпротива не само от строители и предприемачи, но и в самия Общински съвет. Основен говорител на противниците на увеличението бе общинския съветник арх. Б. Борисов. Мотивите бяха два – увеличаването противоречи на наредбата за общинските такси, или както се казваше по онова време тази наредба, която изисква таксата да бъде равна на разходите за услугата – хартия, химикалки, заплати, ток, вода, парно и т.н. на администрацията. Моето становище бе и тогава, е и сега, че таксата за строително разрешение не е просто административна услуга – тя е своеобразен договор между Общината и предприемача (собственика), при който Общината се задължава да осигури публичните услуги – ток, вода, канал, тротоар, улично платно, улично осветление, градски транспорт, а предприемачът (собственикът) получава възможността да строи и да спечели от тази дейност.

Тогава ми опонираха, че с увеличението няма да се реши въпросът с рекета над предприемачите и строителите при изграждане на инфраструктурните мрежи, който впрочем още съществува. Това  е самата истина – не  може да се оправи като с магическа пръчка проблем, който е оставян без решение десетки години. Но все пак е стъпка в правилната посока.

Вторият мотив срещу увеличената такса бе, че се натоварват предприемачите (собствениците) с непосилни разходи. Това категорично не беше вярно, защото по онова време печалбата в строителството в София бе между 25 и 35 % или между 260 и 360 долара, когато сметките се правеха все още в долари – на  квадратен метър. Решението се прие и таксите бяха „драстично“ увеличени.

За огромно мое съжаление обаче не се прие решението тези пари да се заделят в специализиран фонд, който да се харчи целево, само за благоустройство

А София има исторически опит – преди   1944 г. в Софийската община е имало фонд „Благоустройство“, в който са постъпвали приходите от строителните разрешения, таксите, глобите и други приходи, свързани със строителството, и парите се изразходвали целево само за благоустройствени дейности. Именно поради липсата на такъв фонд всъщност ефектът бе минимален – когато парите влизат в общата каца, при разпределянето им чрез бюджета винаги има по-належащи нужди от благоустройството.

Все пак известен ефект имаше в трите следващи години – 2007, 2008 и 2009 г.,  приходите на Общината от такса „строителни разрешения“ бяха между 35 и 45 милиона лева годишно. Това помогна да се защитава пред Общинския съвет заделяне на значителен ресурс в бюджета за отчуждаване – между  30 и 50 милиона лева, средства които бяха насочвани основно към отчуждаване за проектна инфраструктура. Но това се случваше защото през 2006 г. дирекция „Отчуждаване“ със съдействието на кмета Борисов бе преместена към главния архитект. В началото на 2010 г. – Борисов  вече беше премиер, дирекцията бе върната към зам. кмета по строителство и за отчуждаване започнаха да се предвиждат 10 – 15 милиона лева, които в края на годината се оказваше, че не са „усвоени“… защото няма какво да се отчуждава.

Но за отчуждаването имам отделна история…

Една година след това предложих увеличение с още 50 % (9, 12, 15, 18 и 21 лв. на кв.м.). Това вероятно дойде в повече на предприемаческата гилдия и след обжалване в съда делото бе загубено от общината…

Таксите останаха на равнището от 2006 г. и от тогава, та до ден днешен…

Сега се заговори за повишаване на таксата „строително разрешение“. От позицията на моя опит ще си позволя да споделя по този повод следното:

1. Без създаване на общински фонд „Благоустройство“ допълнителните приходи ще изтекат в други посоки – още повече при сегашните и очертаващите се бъдещи дефицити в бюджета на общината по всички направления. При тази ситуация очакваните резултати от това увеличение – да се увеличат средствата за инфраструктура и благоустрояване, няма да се случат.
2. При настоящата неяснота и проблеми в строителния сектор и в имотния пазар, такова увеличение при сегашните условия на плащане ще бъде лош сигнал към строителния бранш. За да не бъда разбран погрешно, потвърждавам своето мнение и сега за това, че е необходима нова корекция на таксата в посока нагоре. Но едва ли точно сега строителните предприемачи и инвеститорите – те и без това са в колебание дали изобщо да продължат да инвестират – трябва още в началото на строителния процес (издаването на строителното разрешение) да се товарят с нови и то значителни разходи. Поредния строителен „бум“ в София бе в периода 2016 – 2021 г. и беше добре в началото му да се направи такова увеличение.
3. Условията за инвестиране и строителство в различните зони на София в сравнение с 2006 г. вече са доста променени. Безмислицата „Визия за София“, която събра единствено много и разнообразна информация (това нещо трябваше да се нарича „Статистика за София“), можеше да определи поне тези нови зони. Това обаче следва задължително да се свърши, преди да се пипа таксата за строителните разрешения.

Това последното е извън сюжетите #МалкиСофийскиИстории, но намерих за необходимо да го добавя… Пък кой разбрал, разбрал…

Разгледайте личния блог на автора!