АРХ. ПЕТЪР ДИКОВ: #МалкиСофийскиИстории
25. Бизнес парк „Линднер“ – най-успешният инвестиционен проект в София …
Уроци по немски прагматизъм на софийски терен


арх. Петър Диков

Поредицата #МалкиСофийскиИстории е автобиографична и ще проследи редица бивалици и небивалици, с които арх. Петър Диков се е сблъскал като главен архитект на София от 09.02.2006 до 08. 02. 2016 година. Тепърва, след като прочете историите, предстои публиката да реши няма ли да сложи едно подзаглавие на поредицата – „Житие и  страдания грешнаго главнаго архитекта“, по примера на големия и може би вече малко известен за широката публика български възрожденец Софроний Врачански.

АНАЛИЗИ БГ

  1. Реконструкцията на Женският пазар – или как бе оперирана една язва в центъра на София
  2. Кръстовището на телевизионната кула – дървета и автомобилни газове
  3. Парк Възраждане – новият парк на София
  4. Реконструкция на сградата на НАГ или как с хубавото бързо се свиква
  5. Северната скоростна тангента – спорове, скандали и реализация
  6. Трамвай „Безумие“ или защо няма трамвай до Студентски град

Бизнес парк „Линднер“ или сега бизнес парк „София“ по мое мнение е един от най-успешните инвестиционни проекти в България след 90-та година.

Аз попаднах в този проект случайно, но съм благодарен на съдбата, че ми се отдаде възможност покрай него да контактувам с хора като г-н Линднер – собственик  на семейната немска милиардна фирма „Линднер“ и г-н Шефер – председател  на Надзорния съвет на „Линднер“, а преди това дългогодишен шеф на кредитния отдел на „Дойче банк“.

Когато се започна проектът през 1998 г., основната идея на инвеститорите от „Линднер“ бе изграждането на бизнес парк в южната част на София. Първоначално избраната от тях локация бе на терен югоизточно от детелината на бул. „България“ и Околовръстния път, под старите Боянски гробища. Те считаха, че това е престижно място в София, което отговаря на намерението им за изграждане на знаков проект. Това обаче бе зона без устройствен статут и с предназначението на земята за земеделски нужди – тогава действащият Общ устройствен план на София бе този от 1961 г. Направих една графика, която показваше начина по който трябва да протекат устройствените и другите процедури, включително промяната на предназначението на земята за строителство, за да се стигне до разрешение за строеж, както и прогнозното им времетраене.

Когато разбраха, че всичко това ще продължи по оптимистични разчети минимум четири години, като  успешният финал изобщо не е сигурен, инвеститорите се съгласиха да се насочат усилията към други локации. Допълнителен мотив за това решение бяха предварителните разговори със собственика на поземлен имот с ширина между 7 и 12 метра и с дължина по почти цялото лице на бъдещия бизнеспарк към околовръстния път.

Този собственик бе решил, че може да изнудва инвеститорите с непосилна цена

Най-перспективната възможна друга локация бе между Младост 4 и Околовръстния път. По онова време обаче цялата Южна дъга околовръстния път преди и след Младост бе едно платно с ширина 7 м. разровено, с кални канавки и с поразяващи дупки, а сегашния бул. „Александър Малинов“ в частта при сегашния магазин „Хит“ не съществуваше.

Сегашният булевард от ул. „Доктор Москов“ до ул.“Самара“ го имаше изграден в основи, дори имаше поставени стълбове за улично осветление, но не бе довършен. Трасето бе по улица, която бе частично с две платна с по две ленти, частично с едно платно с две ленти, която улица и до сега е с наименование „Александър Малинов“ – вероятно единствения случай в София, в който две улици са с едно и също име – новата и старата. Освен това и околната архитектурна среда бе доста тъжна – панелни блокове в не особено добро състояние и вид.

 Софийският магистрален ринг

  1. Южната дъга – необходимата градска магистрала на София
  2. Кръстовището на бул. „Черни връх“ и Околовръстното – водопровод и бартер
  3. Софийският магистрален ринг – последната отсечка – Бъкстон-Люлин
  4. Софийският магистрален ринг – защо се бави последната отсечка – Бъкстон-Люлин
  5. Южната дъга – продължение… Ще има ли „Младост“ връзка с Околовръстния път
  6. Южната дъга – трета част – едно градоустройствено чудо
  7. Софийският околовръстен път – Запад шампионски срокове на проектиране и изпълнение

И досега не мога да си обясня доверието на германските инвеститори към предвижданията на устройствените планове. Те, въпреки трагичното положение на средата около избраната локация, като разчитаха на развитието, заложено в тези планове, избраха варианта в Младост 4.

Този избор се оказа правилен и оправдан с времето – околовръстният път бе разширен и бе осигурена връзка с него, бе изградено проектното трасе на бул. „Александър Малинов“ и метрото стигна до Бизнес парка.

В 2000 година нещата изобщо не изглеждаха така

Въпреки че бе обещана помощ от столичния кмет Софиянски за изграждане на бул. „Ал. Малинов“ в подкрепа на този важен за София проект, това не се случи. Но устройственият план, изработен от екип под мое ръководство, бе одобрен от г-н Линднер и след изискуемата по закон процедура приет от Столична община и влезе в сила. На 14 юни 2002 г. в присъствието на вицепремиера на България и министър на икономиката Николай Василев, кмета на София Стефан Софиянски, посланика на Германия Урсула Зайдел и посланика на САЩ Джеймс Пардю бе открит първия етап на проекта.

Проектирането, съгласуването и изграждането на техническата инфраструктура, както всеки може да се досети, бе една неописуема мъка – и за проектанти и за инвеститори. За ток ни пращаха в изградена, но тотално ограбена подстанция, възстановяването на която струваше колкото инвестицията за придобиване на терените, предписваше се изграждане на довеждащи и отвеждащи инженерни мрежи за милиони левове.

Инвеститорът обаче с немска методичност и дисциплина решаваше проблемите, като екипът ми се стараеше да му помага. За да се добие представа какво значи немски прагматизъм, ще дам само един пример – за отвеждането на дъждовните води от тази голяма територия – над  220 декара, включително дъждът от покривите на сградите, над 100 000 м2 по проект, се изискваха големи диаметри канализационна мрежа. По изискване на инвеститора направихме отделна канализация за част от дъждовните води, която водеше до специално проектирано езеро. Това намали почти наполовина диаметрите на тръбите на канализацията и съответно цената за изграждането ѝ. В същото време осигури на Бизнес парка един уникален кът за отдих.

Същият бе подходът и при сградите. Г-н Шефер ми обясняваше какъв да бъде растерът на дограмата, за да бъде тя най-икономична, да не се залага окачена фасада, а да се постига визуалния ефект със стандартна дограма, да се правят слънцезащитни щори външно, защото това е начинът за постигане на реален ефект и намалява на половина разходите за охлаждане на помещенията лятото, да не се прави в офис сграда водопроводна мрежа за топла вода, а само за студена, защото е повече от два пъти по-евтино – в  офисите няма да се къпят и едно бойлерче за топла вода върши работа. Така няма нужда да се създава още една структура за събиране на разходите за топлата вода от наемателите…

 те просто си плащат тока на Енергото и студената вода на Софийска вода…

Аз проектирах първите две сгради – Сграда 2 и Сграда 4. Тогава в договора за проектиране по изрично настояване на директора на „Линднер Имобилиен“ предоставих авторските права на тези сгради на възложителя. Те после се повториха по оригиналния проект и като автор се подписа архитектът на Бизнес парка – арх. Димитър Димитров.

За мое учудване в сайта на „А и А архитекти“ наскоро видях, че е записано, че те са автори на концепцията за Бизнес парка и на сгради 2,3,4 и 12. Това го оставям на тяхната професионална съвест, ако я имат и човешкия им морал.

Преди няколко години имах повод да отида във вече преименувания Бизнес парк „София“. Сякаш попаднах извън България – казвам  го с болка, защото ми се иска навсякъде у нас да е така – подредена и чиста среда, качествени сгради, млади, усмихнати и видимо щастливи хора.

Изпитах удовлетворение, че съм бил част от създателите на това чудо, на този прекрасен проект, изпълнен с немска прецизност и прагматизъм, и въпреки многото пречки по нашенски…

 Прочетете всичките #МалкиСофийскиИстории в личния блог на автора

 

 

Ако сте харесали статията, може да се абонирате за страниците ни във Facebook и Twitter