КИТАЙЦИТЕ МОГАТ ДА СИ ГО ПОЗВОЛЯТ: 82. Високите сгради – проблем или решение
Първа част – кои са “добрите” и “лошите” високи сгради

Местоположението на високите сгради е особено важен въпрос и също следва да се анализира внимателно, за да оценим къде е нашето място и каква е нашата позиция.

Доколкото високите сгради (небостъргачите) се появяват и развиват първо в Съединените щати, там за първи път се развива и тяхната градоустройствена философия – строят се по правило в т.н. „даун таун“ – центъра на големия североамерикански град, в който се разполагат всички бизнес дейности в максимална концентрация.

Това ядро е абсолютен контрапункт на разлятия едноетажен град, в който с малка гъстота на огромни територии се развиват американски агломерации и конурбации – стотици километри непрекъсната урбанизирана среда.

Съветският съюз, в амбицията си да се съизмери с Америка в края на 30-те години също строи т.н. „висотни сгради“ в Москва.

В повечето страни от бившия „трети свят“ (Бразилия – град Сао Пауло, Мексико – град Мексико, градовете държави Сингапур и Хонконг) в началото на масовата им урбанизация след втората световна война копират американския пример на компактни структури с високи сгради .

Европа започва да строи високи сгради (небостъргачи) сравнително късно – след шейсетте години на миналия век. И тук също се копира Америка, като първите небостъргачи в Западна Европа се появяват поединично и са тип „стъклен сандък“. Поради своето богато архитектурно и градоустройствено наследство обаче, високите сгради не се възприемат добре и от гражданите и от повечето архитекти и остават като отделни случаи и не се възприема практиката да се изграждат в големи комплекси. Класически пример за такова гражданско отхвърляне е на един от първите небостъргачи в Европа – кулата  Монпарнас в Париж.

Два са случаите за градоустройствено „копиране“ от Америка на група от небостъргачи – комплекса „Дефанс“ в Париж, който в последствие се коментира като сериозна градоустройствена грешка и центъра на Франкфурт на Майн, но там се случва след като градът е обявен за финансовата столица на Европейския съюз в края на миналия век.

В другите градове на Европа високите сгради се изграждат хаотично и предимно във връзка с възможните за тях терени и икономическите интереси на инвеститорите. Такива има в Мадрид, Милано, Лондон, Варшава, Берлин и т.н.

В нашата домашна и манипулативна дискусия въпросите „що е то висока сграда (небостъргач)“, икономиката на високата сграда и имат ли почва тези сгради у нас, не се коментират. Коментарите са само за мястото. И разбира се, след като има „добри“ и „лоши“ високи сгради, така се оказа че има и „добри“ и „лоши“ места.

Добро място например е Цариградско шосе…

Нищо, че това е най-задръстената градска артерия в София⇓

Нищо, че отдавна е преминала своя капацитет на пропускливост⇓

Нищо, че модерният град развива тангентите, а не радиалите⇓

Нищо, че в най-високата действаща и бъдещата най-висока (строяща се) сграда се влиза и излиза от еднопосочен локал с ширина 6 м. и чакането сега е повече от 15 минути, а перспективата като се пусне и новата най-висока на Балканите сграда е да стигне до цял час…

Нали транспортното „проучване“ казва, че всичко е наред.

Подобна е ситуацията и с бул. „България“ – второто най-задръстено трасе

Процедират се нови високи сгради – едната е в терен за озеленяване по ОУП, а другата в зона с максимална височина 20 м.

По бул. „България“ перспективата е да се чака на кръстовищата повече от 30 мин.

Но нали не се „запушва“ гледката към Витоша

Е, проектираната 305 метрова сграда в Манастирски ливади (за сега само в сайта на проектантската фирма) ще бъде акцент – като  Черни връх, не улицата, а върха.

Другата „подходяща“, според експерти, локация за високи сгради е по околовръстното до Люлин. Но кой инвеститор би пожелал да инвестира там, кой би наел или купил там – това са дребни и незначителни въпроси. Защо ли ми напомня социализма – няма пазар, няма икономика – има разпореждания и команди. Не сме ли объркали малко времето?

Не ме разбирайте погрешно – не съм привърженик нито на „добрите“, нито на „лошите“ небостъргачи.

Напротив, смятам, че в София няма икономическа логика за строеж на сгради над 75 м. и това съм го заявявал многократно

Но манипулативните твърдения, подвеждащите мнения и демагогските изявления от типа „не ме гледай какво правя, слушай ме какво говоря“, са вредни и за колегията и за града ни.

Класически пример е лютата борба по медиите с високите сгради, а в същото време като във един стар виц за Чапай „се допускат с нежелание и „по принуда“…

Твърденията, че решенията по градоустройствени въпроси трябва да се взимат не от експерти, а от колективни непрофесионални структури също вредят на професията и само вдигат цената на разрешението.

И под знамето на борбата срещу „високите“ сгради се редят правила, променят се закони. Ограничава се височината на сградите до 50 или 75 метра. И се определят зони за неограничено във височина застрояване… там където вече са „добрите“ небостъргачи. А всъщност нека да направим една сметка. Какво се случва с един терен с площ 7,5 декара и Кинт 3,5 (зона смф.)? На този терен може да се постигне разгъната застроена площ 26 000 м2. Ако сградата е 26 етажа (около 75 м.) при застроена площ 1000 м. кв., плътността ще е 13% (това значи свободна площ 6,5 дка, които могат да са градинки, детски площадки, озеленяване и други природосъобразни луксове.) Ако застрояването е на 5 етажа, плътността на застрояване ще е 70 %, а свободната площ 30 %. При това условно свободна, защото най-малко половината от нея ще е под настилка, а изискването по норми озеленяване ще се постига с фокуси. Не коментирам колко от хората, живеещи в пететажните сгради ще виждат Витоша, тази заветна цел.

Реално в този казус има един единствен проблем – широката врата в нормите, която отваряше чл. 27, ал. 3 на ЗУТ и писмото на МРРБ, разрешаващо неограничени показатели за УПИ, разположено на три улици. Тези две норми дават възможност за порочно заобикаляне на правилата.

По време на моето пребиваване в Столична община, аз инициирах две съществени изменения в чл. 27 на ЗУТ. Първото бе, че отклоненията от нормите важат само при сключено застрояване по двете улици, а второто, че при тупикова улица, разпоредбата на чл. 27, ал. 3 не важи. Това бе предизвикано от некоректни стремежи за използване на чл. 27. Освен това със заповед забраних използването на чл. 27, ал. 3 при нискоетажно застрояване и зони ОЗ. Поводът беше, че имаше подробни планове, които разделяха един квартал на четири УПИ, всяко от което се предвиждаше да не подлежи на нормиране за плътност и Кинт. По онова време за толкова ми стигнаха възможностите.

Проблемът с некоректното използване на чл. 27, ал. 3 все пак се реши с неговата корекция в ЗУТ през 2019 г., което е сериозно постижение. Това в бъдеще ще изключи тотално възможността за високи сгради в урбанизираната част на София поради простата причина, че ако „стъпката“ на една висока сграда е около 1000 кв.м., за сграда от 25 етажа или 75 метра при максималният Кинт 3,5 ще е необходим терен от 7150 кв.м, т.е. повече от 7 декара. Към това като прибавим отстояние до странична регулация една трета от височината, отстояние към застрояване през вътрешна регулационна линия 1,5 височина и когато схемата с долепване на две изкуствени УПИ от двете страни, всеки разбиращ от норми архитект ще разбере колко невъзможна става високата сграда в силно застроени градски части.

При същата тази промяна в ЗУЗСО обаче, за съжаление с параграф 24, ал. 1 и ал. 2 се оставят да действат всички започнати производства по старите разпоредби, като за започнати се приемат тези, които са допуснати. Това остави в сила редица намерения, допуснати да ползват вратичките на стария чл. 27, ал. 3. Впрочем няколко знакови сгради вече се възползваха и се реализираха по този параграф, а има и доста, за които това предстои.

И те така… вратичките останаха… дали е случайно…